中国城市照旧不行逆的走出了成偶然代性爱巴士电影，来到了运营时间。

在蕾奥董事长、首席策动师王富海看来，“城市运营”对现时中国经济发展和城镇化的有趣，可并排房地产行业之于城市成偶然期的进攻性。

2023年底，中国城镇化率达到了66.16%，特出9.3亿东谈主生涯在城镇，城市建成区面积达到6.4万浅显公里。从城镇化率不到18%起步，中国用了40年就完成了西方国度一个世纪的城镇化程度。城镇化在中国获取了浩瀚成就，但同期它也正濒临着复杂而繁重的践诺挑战。

“上一个阶段重心是城市的物资空间成立，就好比是成立一个舞台。但舞台的存在是为了更好地饰演节目，要让节目既演好又要产生很好的效益，就需要城市运营。”王富海说。

城市运营是什么

中国的城市成立照旧从增量时间转向存量时间，传统有趣上，上一阶段所变成的低效存量钞票只消周转才有可能保险城市发展的踏实性与可不息性。

与此同期，“东谈主的城镇化”还有一系列短板，城市的职业、造就、医疗、托育、养老、住房等大众服务中也存在好多难题。为了更好地提高民生支拨效果，得志东谈主民对好意思好生涯的需要，并最终结束共同满盈，城市尚需进一步优化资源要素的树立，以结束高质地发展。

这一系列践诺，催促着“城市运营”尽快融入城市新发展模式和治理方式的总体理念之中。

但城市运营的见地在学界业界，以及城市管制和成立的各个鸿沟，都还莫得明确的共鸣。一些不雅点将城市运营与城市经营等同起来，将城市发展的方向等同于城市收入和利润的最大化。另一些东谈主则沿用以前局部鸿沟的“运营训导”，将城市运营碎屑化地与城市具体的条块管制职责相对应。

在王富海看来，城市运营应当是更为系统性和可不息的，“区别于城市成立，城市运营的中枢任务是城市进出管制，通过运营城市钞票尤其是存量钞票，优化‘东谈主、地、财、产、政、文、技、数’等要素树立，提高投资和支拨效果，从而保险城市经济高质地增长。”

在收入端，城市运营主体不错通过周转城市钞票、厚植产业税源、提高融资智力等多种道路提高城市财力；在支拨端，城市运营主体也要精打细算，优化支拨结构，提高支拨效果，精确投钞票业升级，扩大城市收入的鸿沟，更高效地提高大众服务智力，结束经济效益、社会效益、环境效益的全面提高。“城市运营不追求‘利润’，即财政结余的最大化，而是追求空洞效益最大化、城市发展最大化，对外提高城市空洞竞争智力，对内提高城市住户生涯质地。”王富海说。

在国研经济谈判院推论副院长黄斌看来，党的二十届三中全会《决定》忽视“深化城市成立、运营、治理体制改动，加速调和城市发展方式”，将“城市运营”作为东谈主民城市成立的进攻内容，这一方面符号着从高投资高欠债的大范畴城市成立转向精益治理、效果优先的全方面城市运营照旧恰逢当时，以致接于面前；另一方面也意味着中央对城市的定位和条目越来越明晰，不仅要承载坐褥、花消、翻新等经济发展功能，也必须提高服务效果，更好的得志东谈主民大众对好意思好生涯的期许。”

王富海很早就对城市运营进行了真切的想考。到2021年蕾奥深交所创业板上市前，王富海和他的团队认真忽视了“城市运营”理念，并将其作为公司的“第二弧线”。彼时他们照旧意志到，以地皮要素的“增量”拓荒撑持经济增长、东谈主口增多和城市蔓延的外延式城市发展模式已濒临瓶颈——城镇化率增速放缓、东谈主口老龄化程度加深，地皮城镇化和房地产市集的压根拐点出现，场所财政收入增长不息承压，奏凯影响了城市成立投资范畴，以致影响到了城市的大众服务智力。

这与蕾奥本身业务的发展旅途也密切揣摸。蕾奥自2008年景立以来，恒久服务于城市策动鸿沟，熟悉国土空间策动、策略策动、城市联想、城市更新、TOD空洞拓荒等不同依次的策动联想，也面向各地下层政府或拓荒区开展陪同式的在地策动服务，熟稔城市策动的各式器具方法和技巧技能。但传统的城市策动技能，恒久服务于以前四十年的高速成偶然期，所依赖的训导和旅途更多是贪图的、定向的、成片的拓荒成立的语境。当城市增长模式调和、存量时间到来，策动师掌持的方法论就需要调整，以适合以致主动忽视新的章程。

厦门大学建筑与土木匠程学院、经济学院双聘评释赵燕菁曾忽视城市“两阶段增长”表面。他将城镇化程度差别为老本型增长阶段和运营型增长阶段，其中在运营阶段城市不再需要成立更多基础设施，对老本的需求急剧下跌；但为了守护基础设施运转所需的运营性支拨则会飞速高潮，现款流缺口逐步扩大。

比拟于老本型增长阶段政府以地皮要素为老本快速结束城市钞票欠债表的蔓延，运营型增长阶段的重心则需要转向提高利润表——“在投资阶段政府提供的城市大众产物和服务越多，到运营阶段守护这些大众产物和服务运转的支拨也就越多”。赵燕菁指出性爱巴士电影，这意味着插足运营阶段后，场所政府的任务和城市策动的方法，需要调和为从存量钞票中拿获收益，将钞票所产生的骨子收入作为城市发展的能源。

莫得依次操作手册的城市运营

联接城市运营业务中的实践与训导，蕾奥忽视的“城市运营”更具现不二价值。它所波及的主体不仅包括了起主导作用的城市政府，也包含了城市运营商、市民等多元参与方。

在这一表述中，城市运营的总方向被明确为：效率周转城市存量钞票，提高城市综联合产价值，调整城市收入结构，构建郑重的财政体系。同期，优化城市支拨结构，高效地结束高质地发展，并得志东谈主民大众对好意思好生涯的需求。

“这并不是一个容易达成的共鸣。”王富海近两年拿着“城市运营”的理念和想路与场所政府、百行万企交流，他发现成立阶段留住的旅途依赖依然强势。

从证实到步履，城市运营的骨子操作尚需开展系统性变革，尤其是将问题置于辘集视角和系统想维之下去分析解决。“在城市快速增量蔓延的阶段，城市经济、社会、成立、管制各鸿沟基本是按‘条条’部署落实的。但在城市运营的环境下，岂论要素的树立照旧管制服务的供给，都需要以东谈主的活动和需求为导向，以具体的城市空间（‘块块’）为单位，摧毁原有条线壁垒，提高城市运营的效果。”王富海说。

蕾奥与国研经济谈判院自2023年起联合推出了《中国城市运营指数禀报（2023）》蓝皮书，从东谈主、地皮、老本、产业、治理机制和政策资源、文化、技巧和数据等城市运营的要素开拔，以踏实收入、优化要素、周转钞票和服务民生等重要设施为重心，对296个地级以上城市开展了分级谈判，并推出了各级别城市中的标杆城市。

“骨子上咱们这套指数的谈判框架是十分通达的，谈判的阻抑也并不是为了排行，而所以评促建，促进各城市在运营中相互竞争、相互学习、共同高出。”国研经济谈判院推论副院长黄斌暗意，“中国城市运营指数”对城市的谈判选择的是分级分类方法，以此来寻找不同等第城市在运营各鸿沟的标杆案例。也正因为此，这个谈判框架和相应的谈判方法不错跟着不同期期城市运营重心的不同而调整、新增更多的要素和鸿沟。“城市运营并不存在一册放之四海而齐准的教科书，它需要的便是人人在尊重城市发展大批法例的基础上，联接每个城市本身的发展阶段和要素天禀秉性，通过干中学找出最符合我方的城市运营旅途。”黄斌说。

除了在城市运营表面证实上不息钻研与发声，蕾奥也在本身的城市运营实践中，进一步探索有标示性的方法，记忆有劝服力的案例。一体化磋磨是蕾奥以“聪敏城市策动运营行家”的变装定位推出的一种实施决策，它能将恒久处于“两层皮”的城市策动和发展策动有机交融，基于运营想维将发展策动中的任务权术与城市策动成立花样逐一双应。

比如，在天津滨海新区中重生态城策动中，蕾奥通过一体化磋磨将发展策动中的经济及产业权术提高任务飞速飘浮为产业用地的投放时分、区位、拓荒强度等具体成立条目，同期又拼凑业东谈主口、居住东谈主口的增减与居住用地、大众服务配套成立相挂钩，为片区的可不息运营首先完成了经济可行性的评估。

另一个案例是在温州市鹿城区的一次尝试。蕾奥为当地的城中村修订忽视了和谐成立回迁房的决策，运转主义是为了尽快完成迁出住户的社区氛围重建。但这样的联想同期也为腾空区域提供了更纯确切调整余步。一处在既有策动中要被拆迁修订为公园的地块，通过原住民的快速迁出，和原有建筑空间的保留，焕新成为了当地着名的生意街区，结束了空间活力重塑，也在一定阶段内落地了城市运营钞票效益的最优树立。

城市运营的共鸣与共创

9月14日，由蕾奥牵头竖立的“城市运营实验室”在深圳福田区认真开馆。城市运营实验室是国内首家专注于城市运营鸿沟的翻新载体，承载了城市运营理念的价值宣传、想想碰撞、活动路演、翻新场景孵化等多项功能。

其中，城市运营实验室内的“城市运营见地馆”展厅里，围绕中国在新式城镇化的历史程度和正在濒临的挑战，深度剖析“城市运营”的见地界说与理念架构，并详备展示了蕾奥在城市运营指数及谈判智库、城市运营产业定约、城市运营业务与案例等方面的实践，聚会呈现了蕾奥在城市运营上的想想证实。

同步，蕾奥筹备并策动发起“城市运营产业定约”，通过团聚城市运营鸿沟揣摸的政府、企业、老本、高校、科研机构等多方翻新资源，共同搭建城市运营翻新模式与业务孵化的共创平台。定约策动通过新质坐褥力城市运营学院、新质坐褥力产业孵化器、AI影响力中心三大中枢撑持点，来整合各方资源，构建翻新城市运餬口态系统，引颈行业依次与政策制定。

张江高科原总司理葛培健共享了产业空间发展所经验过的四个阶段，从地皮要素主导、产业要素主导，到翻新要素主导，再到产城交融导向新阶段。以这四个阶段差别为基础，对应到了他对城市发展模式变革的剖判。

“以税招商的模式照旧人面桃花了，当今‘产-城-东谈主’的关连正在逐步调和为‘东谈主-城-产’，东谈主才照旧成为城市和产业发展的中枢驱上路分。”葛培健援用张江科学城发展历程中忽视“让科学家领有创意迸发的空间”的理念，而这种理念的调和便是张江科学城由园转城的转念点，以此为基础，他重心强调了，面对现时外部经济环境的挑战，要提高园区的反抗经济波动智力，运营者要在变装定位上从空间提供商，向翻新服务商、生态累积者转型。

“城市运营比产业运营濒临的要素更多，需要均衡妥协决的问题也更多，因此需要有一个高效的城市运营集成服务商，来结束顶层策划牵引，跨鸿沟、跨行业的资源整合，深度参与全周期的运营服务提供，并产生行业讲话权和影响力。”葛培健说。

“当今传统房地产单一的盈利模式照旧失效，但新的模式照旧滋长出来。”深圳市金融商会常务会长朱雪樱提到的一个案例是通过金融赋能，一个原先只可依靠房钱收入的物流园区，延迟了清关、报税、金融服务、直播中心、大数据贸易港、大批来往、低碳数据等一系列升值服务，结束了园区经营收入的翻倍增长，也变成了在融资端口的正向轮回。“金融助力产业和城市高质地发展，中枢便是通过资源赋能，让每个花样都能始终如一。”朱雪樱说。

知学学院院长于鲁更敬重产业定约大概带来的生态效应。他说：“运营是要有业务模块的细分的，不行能依靠一家运营公司科罚统共的产业内容，需要产业模块组合的前置。同期，当今还莫得变成纯属的运营产物线，人人对于硬件的投资和场景的投资都还处于磨合的初期。这就导致了人人插足运营实战的时候会濒临好多换取的繁难，需要社群的力量来网罗优秀的运营操盘手，优化运营资源的树立，最终大概把好花样提取成产物线，提供复制和输出的智力，推崇产业组合的后劲价值。”

在城市运营产业定约中，城市运营学院将通过策略性新兴产业新质坐褥力谈判、企业家培训与跨鸿沟交流，输出蕾奥的城市钞票运营理念，孵化培育产业运营模式。产业孵化器则为有资源资金的定约合营伙伴搭建生意化变现通谈，结束对政府的花样推介和腹地产业落地，快速精确累积城市内的花样集群和老本集群。AI影响力中心的职责则是构建传统媒体、自媒体、新媒体等形态的推论矩阵，传播定约价值信息，提高定约品牌闻明度和影响力。

“要作念好城市运营，必须要把咱们各自的智力通过一个大圈层来放大，这样咱们才不错对城市这样复杂的事物领有比较大的讲话权。”对于城市运营产业定约的建立，王富海带着一些对新兴坐褥关连建立的好意思好愿景。

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在王富海的剖判里，城市便是坐褥关连的蚁合，统共最灵验果的东谈主、最有活力的要素，都聚积在城市里。城市运营所起到的作用便是通过优化这些坐褥关连，使得城市插足新发展阶段。

“咱们正本的城市策动，是将翌日手脚第一前提。而城市运营，是要把现时作为第一前提。”王富海说。

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